Invertir en bienes raíces en Estados Unidos

single-image

Alrededor del seis por ciento de todas las casa vendidas en Estados Unidos cada año son producto de un negocio altamente lucrativo y riesgoso (en inglés se llama “flipping houses”) que consiste en comprar propiedades para arreglarlas y venderlas inmediatamente.

El concepto de negocio, muy apetecible y aparentemente muy sencillo es básicamente, buscar propiedades a la venta con problemas cosméticos, invertir en las reparaciones que usualmente son pintura, nuevos pisos o alfombras, cambio de puertas o ventanas y muebles de cocina y revenderla propiedad lo más rápido posible.

Inclusive hay varios shows en TV muy famosos donde un equipo de agentes de bienes raíces y contratistas compra, repara y vende las propiedades con gran facilidad, rapidez y ganancias (siempre o casi siempre).

La realidad es que, sin quitar mérito al negocio, al igual que toda inversión, mientras más alto el potencial de rentabilidad, mayor el riesgo.

En economía no existen los milagros, todas y cada una de las operaciones de inversión obedecen a las mismas reglas del mercado a mayor riesgo mayor potencial de ganancia o rentabilidad y viceversa.

Los negocios de bienes raíces pueden aparentar ser muy sencillos y siempre rentables en televisión, en la vida real, es un negocio riesgoso donde siempre pueden aparecer los problemas que hechan por tierra toda perspectiva de grandes ganancias. El riesgo es innegable en proyectos de renovación de casas.

Ahí donde aparece un problema estructural en cimientos, vigas o columnas, techos podridos o insectos, ahí se esfuman las ganancias potenciales.

La esencia del negocio es la generación de valor al hacer mejoras y reparaciones a la propiedad que aumentan su precio comercial, pero no siempre se logra ser exitoso en la tarea.

Errores que pueden llevar al fracaso el lucrativo negocio de “flipping houses”

Uno de los principales errores en el negocio de “flipping houses” es subestimar las necesidades de capital para las reparaciones, pagos a trabajadores, impuestos sobre la propiedad y publicidad. Una de las reglas de oro de este negocio es calcular el máximo precio de compra mediante el siguiente proceso. ARV (after-repair value) es el valor de la casa después de reparaciones, usualmente el inversionista no debería pagar más del 70% del valor ARV menos el estimado de costos de reparación. Veamos el ejemplo. Si el estimado de precio de la casa luego de reparaciones es $150,000 y el estimado de costo de reparaciones $25,000. El cálculo es como sigue: el 70% de $150,000 es $105,000. A este resultado parcial restamos los costos de repración estimados en $25,000 dando como resultado $80,000. Según esta regla, el máximo precio a pagar por la propiedad a ser rehabilitada es $80,000.

El primer error es, por lo tanto calcular o estimar incorrectamente los costos de reparación, fallas estructurales pueden costar tanto que la potencial utilidad desaparece y si los costos de renovación incluyen reparaciones adicionales en estructura, como plomería o electricidad, las utilidades no solo se esfuman sino que la operación total reportará pérdida.

El segundo error derivado, es un inadvertidamente pagar un sobreprecio al momento de comprar la propiedad, lo cual no deja espacio para generar una rentabilidad en la operación, luego de las reparaciones.

Falta de capital para enfrentar las reparaciones es otro de los errores críticos, el inversionista nunca debe invertir más allá del 40% de su capital líquido disponible en la compra de una casa, porque si en determinado momento las reparaciones son costosas y no hay suficiente liquidez para enfrentar el reto el proyecto fácilmente puede salirse de ruta y causar una pérdida catastrófica total. Reservas adecuadas, permiten  enfrentar las reparaciones y cubrir los inesperados.

Finalmente, otro error típico se deriva de cálculos o estimaciones incorrectas de los tiempos para las reparaciones y los tiempos para encontrar comprador, asumir que la propiedad se va a vender inmediato o que las reparaciones se harán en par de semanas es receta para el fracaso. El rango de tiempo necesario para reparacion y venta de una casa es de cuatro a seis meses. Solo en casos excepcionales los tiempos son menores a cuatro meses, siendo la causa principal de retraso el cierre de la venta. Se desprende que la principal precausión que debe tomar el inversionista es buscar compradores tan pronto compra la propiedad y no esperar a que las reparaciones estén terminadas para iniciar el proceso, siendo la única manera en la cual se puede agilitar todo el proceso.

Estudiar a fondo, con paciencia, las opciones del mercado, estudiar los precios de propiedades similares en bien estado versus la potencial compra de una propiedad a ser reparada, hay que evaluar los tiempos promediod e venta de propiedades en el sector y el impacto de movimientos demográficos, criminalidad e índices de desempleo en la zona.

En conclusión, al igual que cualquier otra oportunidad de inversión, hay que estudiar a fondo todos los detalles, calcular con máxima precisión costos y predecir escenarios posibles para valorar el riesgo total.

 

You may like